Mua bất động sản bằng Hợp Đồng Ủy Quyền? Pháp lý cần nắm vững!

Thực tế, trên thị trường đang diễn ra hình thức mua bán nhà đất bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền. Vậy, hợp đồng ủy quyền hợp pháp là gì? Những rủi ro nào cần lưu ý? Luật sư bannhadatre -phối hợp với Đài tiếng nói nhân dân TP.HCM tổ chức chương trình tư vấn chi tiết.

Tin liên quan: Mua nhà bannhadatre -Home, pháp lý 100%, giá ưu đãi

mua bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền

Người bán muốn tránh nộp thuế thu nhập cá nhân và muốn làm thủ tục nhanh chóng nên thường áp dụng hình thức ký hợp đồng ủy quyền thay cho thủ tục chuyển nhượng bất động sản.

Đối với phía người mua (với mục đích đầu tư), họ sẽ tìm người mua tiếp theo. Vì vậy, họ không muốn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản mà chọn cách ký hợp đồng ủy quyền để chờ người mua sau sẽ bán.

Tuy nhiên, hoạt động này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua và cản trở hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước.

Tình huống thực tế

Theo phóng sự truyền hình phản ánh thực trạng một phó tổng giám đốc tại tỉnh Bình Thuận. Lợi dụng người dân không hiểu luật, ông này đã gom hàng chục ha đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền có công chứng.

Một hình thức tương tự khác là “đặt cọc chờ” hồ sơ mua bán đất của công chứng viên tại một số tổ chức hành nghề công chứng.

Bên mua, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao dịch xong nhưng không làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà họ “đặt cọc” hồ sơ. sang lại công chứng tiếp tục tìm người mua sang nhượng tiếp. Họ làm vậy để trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Mua bất động sản với Giấy ủy quyền 2

Hợp đồng ủy quyền bất động sản là gì?

Luật sư Thân Hồng Nhung cho biết: Theo quy định của pháp luật, Điều 138 và 562 Bộ luật Dân sự quy định:

Ủy quyền là việc cá nhân, tổ chức ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt mình thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Việc ủy ​​quyền này có được thanh toán hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong văn bản.

Thông thường, một số chủ sở hữu bất động sản sẽ ủy quyền cho người được ủy quyền thay mình thực hiện một số công việc như: quản lý bất động sản, cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thay thế bất động sản. thế chấp bất động sản của bạn.

Việc ủy ​​quyền này phải bằng văn bản và được lập hoặc thực hiện tại một cơ quan, tổ chức hành nghề công chứng.

Hệ quả pháp lý của giấy ủy quyền không phải là việc chuyển quyền sở hữu bất động sản từ bên giao cho bên giao đại lý. Đây là cơ sở gây ra nhiều rủi ro cho hoạt động ủy quyền.

Hiện nay, giao dịch ủy quyền liên quan đến bất động sản là một trong những giao dịch thông thường, khá phổ biến và được pháp luật cho phép.

Tại sao chọn ký hợp đồng ủy quyền?

Câu hỏi gửi đến luật sư bannhadatre – “Tại sao nhiều người lại lựa chọn hình thức ký hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trong các giao dịch mua bán nhà đất? Hậu quả của việc này có thể là gì? ”

Theo luật sư Thân Hồng Nhung, có nhiều nguyên nhân:

– Bất động sản ở xa nơi họ thường xuyên sinh sống và làm việc nên để thuận tiện trong giao dịch họ sẽ ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản. Trong đó, nếu được phép, họ vẫn có thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản đó.

– Chủ bất động sản già yếu, đi công tác xa, không thể tự làm thủ tục có thể ủy quyền cho người thân hoặc người khác thay mình làm thủ tục.

– Bất động sản chưa được cấp quyền sử dụng đất hoặc đang làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất. Trong thời gian này, nếu có người muốn mua tài sản, thông thường chủ sở hữu sẽ sử dụng hợp đồng ủy quyền để ủy quyền cho người mua. Khi có chứng chỉ, người có thẩm quyền sẽ thay mặt họ thực hiện các thủ tục khác để nhận chứng chỉ và chuyển giao cho người khác. Và một số trường hợp khác.

Những hậu quả có thể có của việc ủy ​​quyền là gì?

Luật sư cho rằng, rủi ro trong hoạt động ủy quyền thường phát sinh theo 2 quy trình:

một). Từ khi thành lập và trong quá trình hoạt động ủy quyền.

b). Thời điểm xảy ra sự kiện pháp lý để xác định việc chấm dứt thời hạn ủy quyền:

Có 3 lần (trừ thỏa thuận chấm dứt ủy quyền), 2 trường hợp phát sinh còn lại gồm:

– Một trong hai bên tại thời điểm ký kết đã quên thời hiệu ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền nhưng không gia hạn và sử dụng chính văn bản ủy quyền đã hết hạn để kinh doanh bất động sản khác.

– Trong quá trình thực hiện việc ủy ​​quyền, một trong hai người chết thì sẽ xảy ra tranh chấp nội bộ, di sản thừa kế.

Quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền

“Pháp luật hiện hành của Việt Nam như thế nào đối với hành vi mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền để trốn thuế?”

Luật sư bannhadatre -khuyên:

Trước năm 2010, khi hợp đồng ủy quyền được ký kết thì tình trạng pháp lý của tài sản bị đình chỉ nên chủ tài sản muốn tiếp tục làm thủ tục cũng không được, vì hệ thống công chứng lưu.

Tuy nhiên, tại Công văn 3373 của Tổng cục Thuế ngày 20/9/2011 có hướng dẫn cách tính thuế TNCN đối với trường hợp bên nhận ủy quyền làm thủ tục bán hàng và xác định được bên nhận ủy quyền. nộp thuế thay cho chủ sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, do có nhiều cách hiểu khác nhau nên có địa phương sẽ không áp dụng cách tính thuế này và có địa phương tính thuế hai lần (tính một lần cho chủ tài sản và người được ủy quyền nộp thuế). 1 lần nữa). Đây là một thực tế gây tranh cãi trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản và là rủi ro tài chính mà bên nhận ủy quyền cần lưu ý khi nhận ủy quyền mua bán nhà đất.

Quy trình giao dịch bất động sản hợp pháp

Quy trình bao gồm 3 bước chính:

– Lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng nơi có bất động sản.

– Làm thủ tục kê khai thuế, nộp thuế (từ khi có hợp đồng đến bước kê khai thuế chỉ được thực hiện trong 10 ngày, nếu chậm sẽ bị phạt).

– Cập nhật thủ tục sang tên

So sánh hình thức ký thông qua giấy phép và ký thông qua hợp đồng ủy quyền

“Mặc dù tôi biết về hình thức giao dịch bất động sản thông qua giấy phép (giấy viết tay) và hậu quả của nó. Nhưng, nếu tôi buộc phải mua bất động sản mà không thể đủ điều kiện (vì tôi quá thích) và phải lựa chọn giữa giấy phép hoặc hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản thì tôi nên chọn cái nào? ? ”

Luật sư bannhadatre -khuyên:

Hành vi của sự cân bằng được thực hiện bởi sự dư thừa. Theo đó, vi bằng ghi lại cam kết chuyển nhượng của các bên liên quan đến vi bằng. Giấy phép này không hợp pháp, hợp đồng ủy quyền bất động sản được pháp luật cho phép.

Do đó, trong trường hợp bạn thích bất động sản và muốn mua bất động sản đó thì nên sử dụng hợp đồng ủy quyền, tuyệt đối không sử dụng vi bằng. Bởi theo Nghị định 52 năm 2020 của Chính phủ, nghiêm cấm tất cả các Thừa phát lại lập hồ sơ, giấy phép liên quan đến việc cam kết chuyển nhượng bất động sản.

Bạn muốn mua nhà không cần thông qua Hợp đồng ủy quyền mà vẫn đảm bảo đúng pháp luật và đúng giá?

Nhà phố bannhadatre -Home đáp ứng nhu cầu của bạn. Khám phá những ngôi nhà được săn lùng nhiều nhất hiện nay!

Mua nhà bannhadatre -Home

Back To Top