Kinh nghiệm mua đất: Cơ cấu tư duy trong đầu tư đất

Khi đầu tư một mảnh đất chúng ta cần cân nhắc sao cho nó đáp ứng được 3 điều kiện chính: Thanh khoản, Lợi nhuận và tính pháp lý. Trong bài viết này, chúng tôi phân tích tính thanh khoản và khả năng sinh lời.

“Thông thường, người ta đặt mức sinh lời kỳ vọng (ví dụ: lợi nhuận x 2 lần hoặc x 3 lần), sau đó tìm kiếm một mảnh đất có tính thanh khoản nhanh theo mức sinh lời kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên, phương pháp này phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm. Còn đối với những nhà đầu tư mới, bạn có thể cân nhắc đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Bởi một mảnh đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp nhà đầu tư an toàn và bảo toàn được vốn. Đối với các nhà đầu tư mới, việc bảo toàn vốn là yếu tố quan trọng nhất. Và vốn vẫn có cơ hội sinh lời. Mất vốn là mất tất cả ”. Bài viết dưới đây theo kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm chuyên về phân khúc đất nền.

Tại sao mảnh đất có tính thanh khoản tốt lại bảo toàn vốn tốt?

Ví dụ: Bạn mua một mảnh đất. Đã đến lúc chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán. Nhưng bán mãi không được. Trong khi đó cuộc sống gấp gáp. Phải đi vay các nơi. Sau đó, tiền lãi của khoản vay đó phải trả cho đến khi đất được bán. Khi tổng trừ đi, lợi nhuận chỉ là 0. Thật may mắn. Có trường hợp tôi thấy cần giao đất cho ngân hàng hoặc người cho vay nhưng vẫn bặt vô âm tín. Vì vậy, với những nhà đầu tư mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố quan trọng nhất cần tính đến.

Làm thế nào để có khả năng thanh khoản tốt?

Chúng ta có thể đặt câu hỏi sau để hiểu tính thanh khoản: Nếu tôi mua mảnh đất này. Bán khi nào. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với mức lợi nhuận mà tôi mong đợi?

Để trả lời câu hỏi này, bạn có thể tham khảo một số cấp độ thanh khoản như sau:

Cấp độ 1: bán nhanh nhất

Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến mức chỉ dòng tiền thực tế tạo ra trên đất đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng. Gọi là miền xuôi. Giá thành rẻ nên ai cũng có thể mua được và đối tượng khách hàng phù hợp rất rộng.

Mức độ 2: bán tương đối nhanh

Đất có nhiều mục đích sử dụng. Ví dụ như đất thổ cư trong khu dân cư. Bạn có thể ở, kinh doanh hoặc cho thuê

Cấp độ 3: đất bán chậm

Đất đón đầu cơ sở hạ tầng do nhà nước xây dựng. Nghe có vẻ kỳ lạ? Bởi lẽ, đất mặt tiền hạ tầng phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lên cấp 3.

Nhưng thực tế là khi có kế hoạch triển khai hạ tầng, những người có thông tin sớm, họ nhanh chóng mua được. Và vào thời điểm nó đến tay các nhà đầu tư mới, nó đã là giá mua và bán, F2, F3.

Lúc này, do thông tin hạ tầng rõ ràng và đã được tính vào giá bán ban đầu nên thanh khoản sẽ chậm lại. Chưa kể các chính sách quy hoạch thay đổi, hoặc chậm tiến độ.

Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều nhà đầu tư ôm đất, ngột ngạt, kẹt cứng.

Dẫn đầu về cơ sở hạ tầng là sân chơi dành cho các Cá mập với nhiều vốn nhàn rỗi. Nhưng hầu hết các nhà đầu tư mới, chưa hiểu rõ cơ chế, thấy tin tức “đánh phủ đầu” này là đổ xô tham gia.

Cấp độ 4: Thật nhẹ nhõm khi bán

Đất không có giá trị sử dụng, không trồng trọt được, không ở được, buôn bán ở nơi chỉ có bạn và thế giới không mua được. Không có gì trong cơ sở hạ tầng có giá cao. Nghe có vẻ vô lý. Ai đã mua mảnh đất này? Nhưng vẫn có người mua như vậy.

Thông thường những nhà đầu tư này bám trụ vì hệ thống so sánh giá của họ quá nhỏ. Khi mua, họ nghĩ giá thấp hơn thị trường. Nhưng thị trường của họ chỉ là những người hàng xóm. Ví dụ nhà hàng xóm bán 5 triệu / m2 thì nhà này bán 3 triệu / m2. Xem một từ. Sinh lời ngay 2 triệu / m2 ngay khi mua.

Nhưng điều đó thực sự không đúng. Nhà hàng xóm bán 5 triệu / m2 mà có ai mua? Kể cả khi có người mua thì đó là giao dịch thật hay chỉ là giao dịch tạo sóng, làm giá?

Vì vậy, nếu thị hiếu muốn mua dưới giá thị trường, chúng ta cần đưa thị trường phù hợp với nó rộng hơn một chút. Cụ thể, với địa thế này, khu vực này, chức năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì giá ở các quận, huyện khác sẽ như thế nào? Xem xét thông tin này, Khi đó, chúng ta mới có thể kết luận rằng mảnh đất mình mua được có thực sự thấp hơn thị trường hay không. Đừng so sánh với giá của một số nhà hàng lân cận. Một số người khi bán đất họ thường nói “Ông bên tôi bán 200 triệu, tôi bán 180 triệu”. Đừng để ý đến câu nói này của họ. Chỉ cần làm theo toán học và quan điểm của riêng bạn và đánh giá.

Cẩn thận với đất tốt quá, người ta vẽ đẹp quá.

Có những lô đất hoàn thiện tuyệt vời để bán với các yếu tố như: Giá rẻ, nhiều công năng sử dụng, cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện. Sự hội tụ tuyệt đối như vậy chính là một mảnh đất tuyệt vời. Nhưng trong cuộc đời của một người đầu tư vào đất đai, họ sẽ chỉ gặp phải một hoặc hai mảnh ghép như thế này trong cuộc đời của họ. Đôi khi không có.

Nói chung, để an toàn, cần tỉnh táo trước sự cám dỗ, giảm bớt lòng tham. Lòng tham làm chói mắt. Chọn 1 điểm theo sở thích của bạn và triển khai. Như vậy, tôi sẽ ngày càng thành thạo hơn trong phân khúc mà tôi chọn và cũng sẽ an toàn cho tôi. Tham lam và tự mãn là những điều cần tránh khi đầu tư.

[ad_1]
[ad_2]

Back To Top