Trong bối cảnh giá bất động sản tại Việt Nam không ngừng tăng cao, nhiều chuyên gia lo ngại về việc áp dụng các cơ chế giá trần nhằm kiềm chế tình trạng này. Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích những yếu tố chính dẫn đến sự gia tăng này và đề xuất các giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản.
Khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ giá hợp lý
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng trong quý 3/2024 cho thấy giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã tăng từ 4 – 6% so với ba tháng trước và 22 – 25% so với năm trước. Điều đáng chú ý là một số khu vực thậm chí đã chứng kiến sự tăng giá lên đến 35 – 40%. Những căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường, trong khi các dự án có mức giá 40 – 45 triệu đồng/m² cũng rất hiếm.
Giá trần bất động sản
Nguồn cung căn hộ hiện đang thiếu đa dạng, dẫn đến việc người mua gặp khó khăn trong việc lựa chọn. Phần lớn các dự án bất động sản đều nằm trong phân khúc cao cấp từ các thương hiệu lớn như Masterise Homes, MIK Group và CapitaLand.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến giá bất động sản tăng cao
Theo Bộ Xây dựng, có bốn nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này:
1. Tăng chi phí đất đai
Sự tăng giá đất do việc áp dụng bảng giá đất mới cùng với sự thay đổi trong cách tính tiền sử dụng đất đã góp phần làm cho giá bất động sản leo thang. Tại nhiều địa phương, kết quả đấu giá đất thường vượt xa mức khởi điểm nhiều lần, gây ra sự tăng mạnh về mặt bằng giá đất. Tuy nhiên, việc xuất hiện tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng thầu nhằm tạo nên giá ảo đang gây khó khăn cho doanh nghiệp và tạo áp lực tăng giá nhà ở.
2. Đầu cơ và thổi giá
Nhiều cá nhân môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề đã lợi dụng xu hướng đầu cơ để thổi giá nhà đất, dẫn đến việc giá cả bị đẩy lên quá mức thực tế, gây thiệt hại cho người mua và làm giảm tính minh bạch của thị trường.
3. Khó khăn về nguồn cung
Nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm phân khúc giá rẻ và trung bình, đang không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Trong nửa đầu năm 2024, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ đạt khoảng 90% so với cùng kỳ năm trước, khiến tình trạng thiếu hụt diễn ra nghiêm trọng.
4. Dòng tiền đổ vào bất động sản
Sự biến động trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, và vàng khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn, làm gia tăng sức nóng của thị trường.
Nên hay không áp dụng giá trần bất động sản?
Các chuyên gia đã tranh luận về việc áp dụng giá trần bất động sản, cho rằng điều này có thể có nhiều tác động tiêu cực.
Thị trường “ngầm” hình thành
Theo ý kiến của một số chuyên gia, việc áp dụng giá trần cứng nhắc có thể dẫn đến hiện tượng giao dịch “ngầm”. Khi đó, các bên có thể đàm phán và thực hiện giao dịch ngoài hợp đồng để né tránh quy định, gây khó khăn trong việc kiểm soát và giảm tính minh bạch của thị trường.
Giá trần không phản ánh giá trị thực
Bất động sản có sự đa dạng lớn về vị trí, chất lượng xây dựng và tiện ích. Việc áp dụng giá trần chung cho tất cả các dự án có thể khiến giá trị thực của các dự án cao cấp bị định giá thấp hơn thực tế.
Giá trần bất động sản
Đi ngược lại nguyên tắc thị trường tự do
Một số chuyên gia cảnh báo rằng việc áp dụng giá trần và giá sàn đi ngược lại quy luật cung cầu của thị trường. Khi giá bị giới hạn, các nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến giảm động lực triển khai các dự án mới, trong khi phân khúc giá rẻ có thể mất khả năng cạnh tranh.
Cắt giảm đầu tư và phát triển dự án
Giá trần có thể làm giảm biên lợi nhuận của các dự án, khiến nhiều nhà đầu tư không còn hứng thú phát triển các dự án mới, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.
Khó khăn trong việc phát triển dự án
Giám đốc một sàn bất động sản cho rằng việc áp dụng giá trần sẽ không khả thi tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, do chi phí xây dựng và phát triển dự án cao.
Giải pháp kiểm soát giá bất động sản
Để giảm giá bất động sản, cần áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp như:
Tăng nguồn cung nhà ở
Việc gia tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở bình dân và nhà ở xã hội là rất quan trọng. Nhà nước cần cải cách thủ tục pháp lý, giảm thời gian cấp phép và đơn giản hóa các bước phê duyệt dự án để giúp các doanh nghiệp giảm chi phí và đưa sản phẩm ra thị trường với giá hợp lý hơn.
Giá trần bất động sản
Hỗ trợ chính sách cho nhà đầu tư
Cần có các chính sách hỗ trợ cụ thể như giảm thuế, thúc đẩy vốn vay ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, giúp người dân có thu nhập thấp tiếp cận bất động sản.
Kiểm soát tình trạng đầu cơ
Cần nâng cao tính minh bạch của thị trường để kiểm soát chặt tình trạng đầu cơ và thổi giá. Các cá nhân và tổ chức môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề và tuân thủ quy định pháp luật.
Cải cách hành chính mạnh mẽ
Các quy trình hành chính liên quan đến việc phát triển dự án cần được cải cách để rút ngắn thời gian và chi phí, giúp giảm giá thành sản phẩm.
Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu
Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu, như gói vay ưu đãi lãi suất thấp hoặc trợ giá cho các dự án nhà ở xã hội, nhằm tạo động lực cho người mua cũng như nhà đầu tư.
Giám sát chặt chẽ các hoạt động đấu giá đất
Cần tăng cường giám sát các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để tránh hiện tượng bỏ cọc và tạo giá ảo, nhằm duy trì sự ổn định cho thị trường bất động sản.
Kết luận
Việc áp dụng giá trần bất động sản có thể là một giải pháp tạm thời để kiểm soát cơn sốt giá, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện cẩn thận. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các chính sách và thực tiễn thị trường là cần thiết để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Nếu bạn muốn cập nhật thêm thông tin về thị trường bất động sản, hãy truy cập duanvinhomes-bason.com.
Để lại một bình luận