Thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp không ít thách thức, đặc biệt tại hai thành phố lớn Hà Nội và TPHCM. Theo báo cáo mới nhất từ CBRE, hai thành phố này đã lọt vào danh sách những địa phương có mức chênh lệch lớn giữa giá nhà và thu nhập bình quân trong khu vực châu Á. Chỉ số này cho thấy những khó khăn mà người lao động Việt Nam đang phải đối mặt khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của họ.
Nguồn Cung Căn Hộ Giới Hạn, Giá Nhà Khó Giảm
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, cảnh báo năm 2024 sẽ chứng kiến nguồn cung căn hộ giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Hầu hết các dự án mới được mở bán hiện nay đều thuộc vào phân khúc trung cấp, dẫn đến tình hình giao dịch trên thị trường không thực sự sôi nổi. Việc thiếu hụt nguồn cung này đã khiến cho giá nhà tiếp tục duy trì ở mức cao, với nhiều dự án mới có giá vượt xa thời điểm trước.
giá nhà vượt thu nhập
Dự báo năm 2025, nguồn cung có thể có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa chắc đạt được quy mô như giai đoạn 2018-2019. Sự tập trung vào phân khúc trung cấp trong khi nhà ở giá rẻ vẫn thiếu hụt nghiêm trọng đồng nghĩa với việc giá nhà rất khó có thể hạ nhiệt, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các đô thị có hệ thống giao thông phát triển.
Hà Nội và TPHCM: Chênh Lệch Về Giá Nhà và Thu Nhập Cao Nhất Châu Á
Báo cáo của CBRE chỉ ra rằng, Hà Nội và TPHCM đang đứng trong top thành phố có tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân đầu người cao nhất châu Á, thậm chí còn cao hơn cả ở Singapore.
- Hà Nội: Giá căn hộ trung bình khoảng 2.600 USD/m² (~66 triệu đồng/m²), GDP bình quân đầu người đạt 6.300 USD/năm, tỷ lệ thu nhập trên giá nhà là 2,4.
- TPHCM: Giá căn hộ trung bình là 2.800 USD/m² (~71 triệu đồng/m²), GDP bình quân đầu người 7.500 USD/năm, tỷ lệ này là 2,7.
Điều này làm cho người dân Hà Nội gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở so với người dân TPHCM. Tỷ lệ chênh lệch này cho thấy mức độ khó khăn trong việc mua nhà càng tăng khi tỷ lệ này thấp.
So với nhiều thành phố khác, Hà Nội và TPHCM cũng cho thấy sự khập khiễng rõ rệt:
- Kuala Lumpur (Malaysia): Giá nhà trung bình tương đương Hà Nội (~66 triệu đồng/m²), nhưng có thu nhập bình quân lên tới 28.000 USD/năm, gấp hơn 4 lần so với Hà Nội.
- Hong Kong (Trung Quốc): Là thành phố có tỷ lệ chênh lệch giá nhà – thu nhập thấp nhất châu Á, với tỷ lệ chỉ ở mức 1,7.
- Manila (Philippines) và Seoul (Hàn Quốc): Tỷ lệ chênh lệch khoảng 2,3, thấp hơn so với hai thành phố Việt Nam.
Những số liệu này đã chỉ ra khó khăn lớn mà người lao động tại Việt Nam đang phải đối mặt khi cố gắng tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà.
Giá Nhà Vượt Xa Thu Nhập: Giấc Mơ An Cư Khó Đạt Được
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mức giá nhà hiện tại đã vượt qua khả năng chi trả của cả những nhóm người có thu nhập cao nhất (từ 13-20 triệu đồng/tháng). Nếu một hộ gia đình có hai người lao động, mỗi người có thu nhập cao nhất, thì thu nhập hàng tháng chỉ đạt tối đa 30 triệu đồng, tương ứng khoảng 360 triệu đồng/năm.
giá nhà vượt thu nhập
Theo quy tắc chi tiêu thông thường, chi phí nhà ở nên không vượt quá 1/3 thu nhập. Điều này cho thấy rằng mức chi trả tối đa cho nhà ở chỉ khoảng 6,7 triệu đồng/tháng (tương đương 80 triệu đồng/năm). Tuy nhiên, giá căn hộ thương mại tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM hiện dao động từ 40 – 70 triệu đồng/m², khiến việc mua một căn hộ diện tích 60m² với giá 2,5 – 3,5 tỷ đồng trở nên vô cùng khó khăn.
Nếu một hộ gia đình quyết định vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ (tức khoảng 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ rơi vào khoảng 25 – 27 triệu đồng/tháng, tức là hơn 300 triệu đồng/năm. Mức chi phí này gần như chiếm toàn bộ thu nhập hiện có của nhóm thu nhập cao nhất, cho thấy việc sở hữu nhà tại Hà Nội và TPHCM gần như là điều không thể với đa số người dân.
Giá Bất Động Sản Tiếp Tục Tăng Do Thiếu Hụt Nguồn Cung
Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng Giám đốc Phúc Điền Land, khẳng định rằng năm 2024, mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng cao hơn 30% so với năm 2019. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do nguồn cung hạn chế, mà chỉ riêng các nhà đầu tư đã tìm cách lợi dụng để đẩy giá lên mức không hợp lý.
Ngoài ra, trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác đang gặp rủi ro, nhiều nhà đầu tư cũng đã chuyển hướng tập trung vào bất động sản để chờ thời cơ tăng giá, thay vì mua bất động sản để ở. Điều này càng làm tình hình thiếu hụt cung – cầu tại thị trường bất động sản trở nên trầm trọng hơn, đồng thời tạo ra khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân thực sự cần nhà.
Kết Luận
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, năm 2024 đã ghi nhận sự quan tâm lớn của người dân đối với giá bán bất động sản và những khó khăn gặp phải trong việc sở hữu nhà. Trong 5 năm qua (2019-2024), giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng lên tới 59%, nhanh hơn nhiều so với tình hình của các quốc gia khác như Mỹ (54%), Australia (49%) và Nhật Bản (41%).
Báo cáo cũng cho thấy rằng Hà Nội là địa phương có sự chênh lệch lớn nhất Đông Nam Á giữa giá nhà và thu nhập trung bình của người dân. Theo tính toán, một người dân Hà Nội cần làm việc đến 169 năm mới có thể mua được nhà đất, trong khi để sở hữu một căn hộ chung cư, thời gian tiết kiệm cũng lên tới 23 năm. Điều này khẳng định rằng giấc mơ sở hữu nhà của người dân Việt Nam đang bị đẩy lùi ngày càng xa hơn.
Để lại một bình luận